Намыв выйдет криминалом

Золотой намыв Петербурга: за 7 га земли в Василеостровском районе на торгах могут поспорить бенефициар группы ЛСР - экс-сенатор Андрей Молчанов, жена сенатора Елена Некрасова (Лидер Групп), вологодский застройщик Алексей Рыжков (Seven Suns Development) и скандально известный архангельский депутат Александр Фролов (группа Аквилон)?

В условиях дефицита земель в центральной части Санкт-Петербурга, пригодных под жилищную застройку, территории Василеостровского района, в том числе намывные, стали для застройщиков золотой жилой. Даже интерес Следкома и протесты жителей вокруг государственного участка почти на 7 га, вряд ли отпугнут потенциальных покупателей от лота, выставленного на мартовские торги.

Сорвать куш может группа ЛСР экс-сенатора и экс-депутата Андрея Молчанова, уже ведущая застройку недалеко от лота. Конкуренцию ему могут составить компания скандально известного депутата из Архангельска Александра Фролова (группа Аквилон), вологодский застройщик Алексей Рыжков (Seven Suns Development), жена экс-депутата Госдумы от КПРФ Елена Некрасова (Лидер Групп) и другие не менее примечательные компании, возводящие объекты на этих территориях. А может и группа ПИК Сергея Гордеева захочет расширить свои проекты в Василеостровском?

Подробности - в материале The Sankt-Peterburg Post.

Заявки на торги принимаются до 20 марта, а сами торги пройдут 24 марта. И, судя по тому, что сроки пролонгировали, интерес к участку от застройщиков не высок. Возможно, потенциальных покупателей отпугнули градостроительные ограничения, из-за которых площадь и высота застройки существенно ограничены. Вот только при сильном лобби и ограничения могут не быть помехой.

О скандальном лоте и элементе риска

Участок почти на 7 га, расположенный в районе ул. Мичманская, 14, изначально планировался под строительство кампуса ФГБОУ ВО "Санкт-Петербургский государственный университет". Сейчас правообладателем земли по документам является Российская Федерация в лице Росимущества, которая передала полномочия по продаже лота со стартовой ценой 1,05 млрд рублей госкомпании "Дом.РФ". По условиям конкурса, от сделки на счёт СПбГУ должно поступить 30%, остальная часть поступит продавцу. Порядок продажи этого лота утвердила правительственная комиссия еще 4 июля 2022 года.

Собственник лота — Российская Федерация. Фото: https://земля.дом.рф

И хотя на кадастровых картах разрешенное использование участка - под цели образования - местные жители не обольщаются, понимая, что такой лот может быть интересен частным лицам лишь под жилую застройку. Тем более окружение лота представлено жилой и административно-деловой застройкой. Да и сам организатор аукциона на своём сайте цитирует публикации, что здесь можно построить жилье или МФК с апартаментами. А вот жители хотели бы на этом месте парк, а не очередной "человейник", потому и написали обращение к главе Следкома Александру Бастрыкину, который поручил провести проверку и представить полный доклад о ситуации.

Борьбу против застройки Василеостровского района местные жители ведут давно. Например, о парке просили ещё восемь лет назад в соответствующей петиции. А два года назад, в 2020 году петиция за мораторий на застройку Василеостровского района Санкт-Петербурга набрала более 15,5 тыс. подписей. Выступают жители и против намыва территорий, отмечая многочисленные проблемы в своих обращениях.

Жители района в феврале 2023 года записали видеообращение к Владимиру Путину, в котором выразили категорическое несогласие с проводимой агрессивной жилищной застройкой района.

Вот только, по словам экспертов, цена "квадрата" на намыве за год выросла на 46% - до 200-300 тыс. рублей в среднем. Эдакий золотой запас и золотая жила. При таких прибылях, кто будет слушать какие-то протесты?

Эксперты отмечают, что на реализуемом участке можно построить порядка 120–130 тыс. кв. жилья, но есть и ограничения, которые могут вдвое сократить площадь жилой застройки. Например, использование участка ограничивает частичное нахождение его в границах водоохранной зоны и прибрежной защитной зоны, базирование в границах единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ОЗРЗ-3(06), при которой максимальная высота зданий - 40 м.

Вот только в извещении о тендере есть прелюбопытнейшая пометка - "градостроительные возможности и ограничения использования имущества могут быть изменены по решению органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления". То есть, всё может поменяться, было бы желание?

Застройщики: кто уже осваивает Васильевский остров?

Логичнее предположить, что интерес лот представит для уже работающих в этом районе застройщиков. Вокруг участка на семь гектаров, продажа которого заинтересовала Следственный комитет России и вызвала протесты у местных жителей, активно строятся шесть компаний.

Их бенефициарами являются: основатель Glorax Андрей Биржин, фигурировавшая в рейтингах Forbes, как самая богатая среди жён чиновников и депутатов, супруга экс-депутата от КПРФ, сенатора Александра Некрасова Елена Некрасова, скандально известный депутат архангельской Гордумы Александр Фролов и его бизнес-партнер Александр Рогатых, вологодский застройщик Алексей Рыжков (Seven Suns Development), а также основатель группы ПИК Сергей Гордеев и основной акционер группы ЛСР Андрей Молчанов, в биографии которого есть опыт работы сенатором от Ленобласти и отчим, некогда занимавший высокую должность вице-губернатора Петербурга. Кто-то из них может стать покупателем свеженького лота.

Стройки на Васильевском острове. Фото: https://наш.дом.рф

Большой интерес к "ваське", как называют район местные жители, демонстрировала группа ЛСР, бенефициаром которой является Андрей Молчанов - экс-сенатор от Ленобласти, бывший помощник министра здравоохранения и социального развития России Михаила Зурабова. Издание Forbes ранее сообщало, что с людьми, занимавшимися делами государства, будущий бенефициар ЛСР был знаком с юных лет - его отчимом был Юрий Молчанова, создавший холдинг "Бизнес-Линк". Из той же публикации известно, что Молчанов-старший учился вместе с основным владельцем банка "Россия" Юрием Ковальчуком, главой ЦИК Владимиром Чуровым и ещё рядом будущих крупных чиновников.

Более того, в 2003 году, когда главой Санкт-Петербурга стала Валентина Матвиенко, Молчанова-старшего пригласили на должность вице-губернатора по инвестициям, которую он занимал в течение 10 лет. Среди знакомств Молчанова-младшего можно отметить и миллиардера Аркадия Ротенберга, с которым они выступали соучредителями Фонда сохранения духовного наследия Преподобного Сергия Радонежского.

Молчанов и Ротенберг. Фото: https://www.rusprofile.ru

Сам же Андрей Молчанов роль знакомств в успехе своего бизнеса отвергал.

Между тем, именно группа ЛСР активно осваивает участки в Санкт-Петербурге. По данным единой информсистемы жилищного строительства, только у ООО "ЛСР. Недвижимость-СЗ" - 104 строящихся дома и 213 сданных. Эта же компания дивизиона застраивает и Василеостровский район. Средняя цена "квадрата" в одном из проектов - более 255 тыс. рублей.

О высоком интересе к Василеостровскому говорит и тот факт, что проект по намыву территории, а затем ее застройке на северо-западной части острова реализует именно группа ЛСР. И, несмотря на протесты населения, летом 2022 года был представлен эскиз будущих кварталов. "Новый Васильевский" планируется построить к 2034 году. Ранее компания также выкупила у компании "Терра Нова" права на завершение глобального намывного проекта "Морской фасад". В пользу возможного интереса к участку, где так и не вырос кампус СПбГУ, может говорить и то, что ЛСР обещала обустроить дополнительную пляжную зону в устье реки Смоленки, а также в планах компании есть строительство в этом районе свыше десятка учреждений образования.

Да и опыт "борьбы" с градостроительными ограничениями у Молчанова есть: ранее компания получила права на поднятие высотных отметок территории северной части Васильевского острова.

"Соседствует" с проектами ЛСР также и группа компаний Glorax, бенефициаром которой является Андрей Биржин.

В феврале 2022 года The Moscow Post сообщало, что компания Seven Suns Development сорвала сделку по покупке Glorax Group и, возможно, сорвала отъезд ее владельца Андрея Биржина. На сегодня в арбитраже продолжаются судебные разбирательства, связанные со срывом сделки. Дело дошло до Верховного суда. Из материалов дела известно, что Алексей Рыжков - бенефициар Seven Suns Development в феврале 2020 года подписал с ООО "Глоракс Групп" и Дмитрием Коноваловым меморандум о намерениях приобрести 100% долей ООО "Глоракс" и долей в семи проектных компаниях застройщика. С несостоявшегося покупателя требовали 150 млн рублей штрафа, но во второй инстанции компании Биржина отказали.

Спор Биржина и Рыжкова. Фото: https://kad.arbitr.ru

Не уверены, что при ранее обнародованных планах продать актив, Биржина заинтересует новый участок под застройку. А вот несостоявшийся покупатель - вологодский застройщик Алексей Рыжков, он же бенефициар группы Seven Suns Development мог бы проявить интерес к лоту. У его компании есть уже как минимум два проекта на Васильевском острове. Хотя, срыв сделки с Биржиным, может говорить о том, что расширяться в этом направлении Рыжков не планирует. В качестве "фигуры", которая может лоббировать интересы Рыжкова, ранее называли банкира Романа Авдеева - номера 75 в рейтинге "200 богатейших бизнесменов России-2021". Возможно Рыжков планирует делать ставку на Черногорию, а не на Россию? С февраля 2022 года он является президентом свеже созданной РОО "Общество дружбы и культурных связей с Черногорией".

Рыжков — президент РОО "Общество дружбы и культурных связей с Черногорией". Фото: https://www.rusprofile.ru

Ещё один потенциальный интересант к лоту - это группа компания "Лидер Групп", которая возводит на острове" ЖК "Гавань капитанов". Бенефециаром группы является Елена Некрасова - супруга экс-депутата от КПРФ, сенатора от Архангельской области Александра Некрасова. Основателем строительных активов являлся сам сенатор, который также был совладельцем Стройкомбанка из Санкт-Петербурга. По данным "Руспрофайл", Елена Некрасова была учредителем 55 юрлиц, часть из которых на сегодня в процессе реорганизации и 18 ликвидированы. Некрасова возглавила рейтинг "20 богатейших жен и мужей госслужащих — 2021". Её годовой доход составил тогда 2,8 млрд рублей.

В 2019 году семья Некрасовых стала фигурантом скандала, связанного с взысканием долгов компанией "Дом.РФ". Как сообщала газета "Коммерсант", речь шла о долге за аренду 116,9 га федеральных земель в Ватутинках. Дело слушалось в рамках банкротства компании "Абсолют". Сумма претензий после корректировок превышала 785 млн рублей. От претензий Некрасовы тогда отбились, но некоторые осадочек у госкомпании "Дом.РФ" мог остаться, а именно эта госкомпания выступает продавцом лота на Васильевском острове.

Иск к Некрасовым. Фото: https://ras.arbitr.ru/

В то же время у Некрасовых есть не плохой финансовый тыл в виде Сбербанка. С компанией "Сбербанк Инвестиции" Некрасова владеет ООО "Морская строительная компания", которая реализует проект в Василеостровском районе. Доля жены сенатора в этом активе также заложена в Сбербанке. Помимо этого, в 2021 году группе Сбербанком было выделено 12 млрд рублей на реализацию одного из проектов в Санкт-Петербурге.

Ещё один крупный игрок на рынке застройки Петербурга и конкретно Василеостровского района, - это группа "Аквилон", строящая шесть домов в Северной столице. Бенефициары группы - Дмитрий Рогатых и скандально известный депутат из Архангельска Александр Фролов, занявший в рейтинге "Власть и деньги. Рейтинг доходов госслужащих — 2021" 33-е место Читателям The Moscow Post Фролов известен по этой публикации. Из публикаций СМИ известно, что проекты "Аквилона" не раз были фигурантами скандалов. Например, в 2018 году РБК сообщило, что в Петербурге остановлен скандально известный строительный проект ЖК Kingdom на Лодейнопольской улице, а дольщикам предложен возврат уплаченных средств.

Интерес к рынку Василеостровского района у "Аквилона" есть - там группой строится жилой комплекс класса бизнес-лайт "Аквилон Zalive", а также в планах - возведение школы и двух детсадов. В комментариях газете "Коммерсант" руководитель отдела продаж группы "Аквилон" Егор Федоров заявил, что "ключевое преимущество намывных территорий — расположение: неподалеку от исторической части Васильевского острова, с видом на залив" и "у локации с такими характеристиками есть отличный потенциал", а спрос на жилье на намывной части высок.

Ещё один крупный игрок в районе - это группа ПИК Сергея Гордеева, которая строит ЖК "Шкиперский, 19". Но у Гордеева сейчас, похоже, другие интересы и траты. По имеющимся данным, экс-глава ПИК Гордеев может побороться за российские активы IKEA.

Запасные игроки

Если рассматривать в целом пул застройщиков в Василеостровском районе, то, помимо вышеназванных, здесь работают ещё пять застройщиков. Возможно, и кто-то из них захочет расширить своё присутствие за счёт лота, выставленного "Дом.РФ" на торги.

Среди тех, кто отметился своими проектами в районе - группа Sun Development девелопера Кирилла Вязовского. Известен он тем, что компания ранее светилась в скандалах, связанных с протестами жителей Петербурга и сносом исторических объектов. Участок на Васильевском острове компания Вязовского выкупила в 2020 году у компании "Адамант" и планирует построить на нём жилой комплекс бизнес-класса площадью 14,2 тыс. кв. м. При этом строительство уже столкнулось с протестами жителей и судебными спорами. Также в суде в стадии рассмотрения находится иск к компании Вязовского с требованием провести усиление аварийных конструкций регионального объекта культурного наследия на острове, который находится по соседству от места строительства ЖК.

Также строительством в этой локации занимается и холдинг Setl Group, 70% доли в котором принадлежит Максиму Шубареву. В 2010 году компания Шубарева упоминалась в свете скандала, связанного с планами по сносу 11 домов-памятников. Как сообщал "Деловой Петербург" тогда обращение о снятии охранного статуса с расположенных в квартале объектов культурного наследия подписала губернатор Петербурга Валентина Матвиенко, а в зону проекта компании Шубарева попадали три таких объекта.

В качестве примечательных связей Шубарева можно также отметить Вячеслава Семененко, который некоторое время назад был главой городского комитета по строительству Петербурга, а до этого входил в совет директоров холдинга Setl Group. После ухода из комитета Семененко успел побывать советником губернатора, но после этого ушёл в бизнес, создав отдельные от Шубарева активы.

Говоря о застройке Васильевского острова, нельзя обойти своим вниманием и группу компания "Страна" в лице "дочки" - ООО "СЗ "Страна Беринга". Бенефициарами группы являются Игорь Бутаков и Александр Гайдуков. Тюменские бизнесмены стабильно попадают в рейтинг самых богатых людей своего региона. И именно эта компания уже имела опыт приобретения проблемного участка в том же микрорайоне - на берегу реки Смоленки. Здесь компания планирует возвести жилой комплекс бизнес-класса. То есть опыт лавирования в сложных градостроительных регламентах у компании имеется, но захотят ли его повторить с новым участком, это вопрос.

Мог бы проявить интерес к лоту от "Дом.РФ" и бенефициар группы AAG Александр Завьялов, чья компания "Специализированный Застройщик "Бреммер-Хаус" строит тут уже один объект, но, по данным газеты "Коммерсант", его интерес обратился в сторону Австрии и Германии. Там, по имеющимся данным, в 2021 году застройщик планировал возвести апартаменты. Возможно, ситуация с санкциями в 2022 году перекрыла этот путь для Завьялова и он переориентирует свой интерес в другую сторону. Пока же сам бизнесмен в комментариях "Деловому Петербургу" в январе 2023 года заявлял, что у AAG на очереди четыре серьёзных проекта, но он задумывается, стоит ли их сейчас выводить: "Нельзя не отметить, что из-за сложной градостроительной политики в Петербурге на рынок вообще сложно вывести проекты. Но два мы неизбежно запустим, они уже перешли на проектное финансирование, ещё два, скорее всего, будем держать на паузе". В таких условиях у Завьялова вряд ли возникнет интерес к земельному лоту.

Замыкает список застройщиков, работающих на острове, - ООО "Винтеко", строящая здесь один из своих объектов. Бенефициарами фирмы являются Михаил Бондаренко, Илья Константинов и Александр Любимцев. Два из них, помимо стройки, имеют активы в сфере IT, например, ООО "Единая система торговых процедур", и целый ряд юрлиц, владеющих аптечной сетью. Также Бондаренко и Константинову принадлежат доли в компании "Ксеалмед" - производитель медпрепаратов, имеющая в своём портфеле госконтракты.

Помимо этого, Константинов - бывший президент ассоциации "Центр объединения строителей "СФЕРА-А", которая позиционирует себя в качестве одного из лидеров в области саморегулируемых организаций в Санкт-Петербурге. "Деловой Петербург" среди педагогов юриста Константинова называл довольно примечательных лиц, в том числе экс-министра юстиции Александра Коновалова и экс-президента РФ Дмитрия Медведева.

Как мы видим, список потенциальных участников земельных торгов довольно обширен и за каждым стоит определенное лобби. 24 марта 2023 года станет ясно, чьё лобби оказалось сильнее, если, конечно, застройщики найдут, как преодолеть градостроительные ограничения, существенно сокращающие общую площадь застройки лота.