Крутое ПИКе: девелопер Гордеев находится в преддефолтном состоянии?

Группе компаний "ПИК", имевшей репутацию крупнейшего девелопера России, в последние недели слишком часто стали предрекать крах. На рынке ходят слухи, которые один за другим подхватывают телеграм-каналы: якобы из ГК "ПИК" могут экстренно выводиться средства. В качестве причины называют сверхзакредитованность застройщика, который вдобавок катастрофически просел на бирже еще задолго до спецоперации на Донбассе и усиления западных санкций.

Разумеется, такие тревожные новости беспокоят дольщиков и деловых партнеров ГК "ПИК", представители которой свели к минимуму все комментарии. В ситуации разбирался корреспондент The Moscow Post.

Дым не без огня, ПИК не без скандалов?

Наиболее жестко про текущую ситуацию в ГК "ПИК" написал телеграм-канал "Одет аккуратно. Как утверждают авторы телеграм-канала "Одет аккуратно. Борода черная", якобы из ГК "ПИК", "начиная с февраля, выводят все возможные средства вплоть до того, что ежедневно наличные отгружаются 2-3 грузовыми машинами".

Верится в это, конечно, с трудом – но от самой компании по этому поводу никаких комментариев почему-то пока не последовало. Но чуть ранее они опубликовали опровержение также разошедшейся по Сети информации про массовые сокращения персонала, которые якобы начались в принадлежащем "ПИКу" архитектурном бюро "ПИК-проект".

Издание "Блокнот" тоже вполне определенно сообщило, что из более чем 2 тысяч работников в компании может остаться меньше 500 человек, которые задействованы в уже строящихся проектах. Сообщалось также, что увольнение грозит и штату петербургского офиса девелопера, где работают более 40 человек.

Быть крупнейшим девелопером страны Сергею Гордееву явно нравилось. Фото: rbc.ru

"Часть сотрудников действительно покинули проектную компанию – некоторые по собственной инициативе, некоторые в результате организационных изменений, но речь не идет о тысячах или даже сотнях сотрудников, цифры кратно преувеличены", - такой расплывчатый комментарий анонимного представителя ГК "ПИК" опубликовало РИА "Недвижимость". Также он не подтвердил и сокращение штата петербургского офиса. Отдельно представитель ГК "ПИК" подчеркнул, что компания не планирует закрывать подразделения ни в одном из регионов своего присутствия, а, наоборот, девелопер намерен выводить на рынок новые проекты.

В то же время "Блокнот" со ссылкой на проектировщиков из ГК "ПИК" сообщил, что "около недели назад финансирование для разработки новых проектов было заморожено, и, похоже, компания собирается достроить то, что уже в работе, а новые проекты просто не начинать на площадке".

И что же там с кредитами?

Финансовые показатели за 2021 год на сайте ГК "ПИК" на момент подготовки этой публикации не были опубликованы. Пока есть возможность воспользоваться полугодовым отчетом компании за первое полугодие прошлого год. Как утверждает автор канала Зде на сервисе "Яндекс.Дзен", якобы он провел анализ отчёта. И вот к каким выводам пришел.

Фото: zen.yandex.ru

Даже несмотря на явную прибыльность ГК "ПИК" (по итогам первого полугодия 2021 года ее чистая прибыль составляла 69,423 млрд. руб.), однозначно бросается в глаза ее закредитованность. Общая сумма задолженности по кредитам и займам на конец июня 2021 года составляла 337 млрд. руб. На их обслуживание (выплату процентов и погашение кредитов) за первое полугодие было потрачено 26,6 млрд.руб.

Фото: zen.yandex.ru

Можно было бы возразить, что из вышеназванной суммы 272 млрд. руб. – это проектное финансирование, по правилам которого при хорошем уровне продаж процентная ставка для застройщика может быть снижена банком до 0,1% годовых (как это, собственно, и произошло с ГК "ПИК").

Фото: zen.yandex.ru

При более детальном изучении выясняется, что таких кредитов с плавающей (переменной) ставкой у ПИК набирается на 135 млрд. руб. Остальные – почти 200 млрд. руб. - это кредиты, полученные застройщиком по формуле: ставка ЦБ+N%. Эта наценка колеблется от 0,5% до 4%. Причём, самая большая сумма долга и есть самая дорогая в обслуживании: 142 млрд.руб. по ставке ЦБ + 2%, или 3,75%.

По состоянию на 30 июня действовала ключевая ставка в 5%. Таким образом, основная часть кредитов обслуживалась ПИКом по ставке в 7 – 8,75% годовых.

Однако сегодня ключевая ставка ЦБ достигла 20% годовых, и подавляющая часть непогашенных кредитов должны обслуживаться уже по ставке 22-23,75%, то есть в три раза дороже.

На этом фоне становится ясно, где кроется угроза "ПИКу": если за первое полугодие застройщик на обслуживание полученных займов потратил 26,6 млрд.руб., заработав при этом чистую прибыль в 69 млрд.руб., то теперь увеличение расходов на обслуживание кредитов в три раза, способно полностью свести на нет его прибыльную до того деятельность.

К тому же, помимо банковских долгов, в обращении находятся шесть выпусков облигаций "ПИК" на несколько десятков миллиардов рублей. При потере выручки выплачивать все эти долги может стать нечем.

Отток зарубежных инвесторов, исход технологических компаний рост цен на стройматериалы могут довершить процесс падения.

Помимо всего вышесказанного, в соцсетях циркулируют слухи о возможном падении акций ГК "ПИК" на 45% на фондовой бирже. Представители девелопера пока никак их не комментируют.

Фото: moex.com

В тоже время в открытом доступе есть данные о том, что, начиная с 1 октября прошлого года, когда состоялось вторичное публичное размещение акций "ПИКа", они обесценились в 2,5 раза и вряд ли привлекут большой интерес инвесторов.

Репутационные потери никто не отменял

Ситуация вокруг ГК "ПИК" все больше напоминает преддефолтное состояние, и это роднит российского девелопера с историей краха крупнейшего китайского застройщика Evergrande, долги которой оказались несовместимы с нормальной деятельностью. Об этом подробно писал Forbes.

Недоброжелатели ГК "ПИК" тоже пытаются приписать ПИКу свойства финансовой пирамиды, указывая, что дочерние структуры группы передаются в залог, а на вырученные деньги покупается новая компания, которая также уходит банкам.

Например, в прошлом году банк "Траст" подавал заявление о банкротстве контролируемого Гордеевым АО "Объединенный торговый дом "Ясенево", сейчас оно уже находится в стадии ликвидации.

С большим трудом бизнесмену удалось договориться об урегулировании обязательств на 10 млрд. рублей, привлеченных на строительство подмосковных ТЦ. Ранее кредитная организация добилась в суде их взыскания с фирмы "Эквилибриум", которой владел Гордеев.

В залоге у ВТБ находятся доли учредителей ООО "СЗ "Большая Очаковская", реализующего проект ЖК в Южнопортовом районе Москвы. Доли "дочек" ООО "ПИК-Инвестпроект" находятся в залоге у целого ряда банковских организаций, среди которых значатся "Всероссийский банк развития регионов", "Газпромбанк", "Альфа-банк", ВТБ, "Сбербанк".

Вдобавок ПИК регулярно в скандалы, не улучшающие ее репутацию.

Например, как сообщали активисты в эфире телеканала "360ТВ", якобы бизнесмен "рейдерски" захватил сквер в Кунцево, и построил многоэтажки. Местные жители выходили на несанкционированные акции протеста, но ничего не добились - охранники ПИКа их разогнали, некоторые общественники были задержаны.

Несанкционированные акции проводились и у других объектов Гордеева - в районе "Солнцево-парк" в Москве и у ЖК "Галактика" под Петербургом.

Тут уместно вспомнить, что Гордеев ранее возглавлял компанию "Росбилдинг", которую РБК в своих публикациях называло "крупнейшим российским рейдером". Масштабы работы компании на рынке слияний и поглощений были таковы, что мэр столицы Юрий Лужков обвинил ее в "подрыве промышленного потенциала Москвы".

Позже, Гордеев все же наладил связь с московским руководством. Только в 2018 году ПИК получил почти 50 % заказов по реновации, обозначив себя лидером в этой сфере. Правда, годом позже группе досталось ощутимо меньше - 6,5 миллиарда рублей против 34,4 млрд, полученных в 2018. Все это может свидетельствовать о том, что московские власти намерены сократить влияние "ПИКа" на рынке.

Сейчас федеральные власти пересматривают правила долевого строительства (например, разрешили застройщикам не платить неустойку за срыв сроков, освободили от выплат за пользование деньгами дольщиков и защитило от исков). И это позволит ГК "ПИК" и другим девелоперам слегка перевести дух. Но ведь закредитованность все равно никуда не денется. Так что, скорее всего, крутое пике для ГК "ПИК" еще только начинается.